Av Leif Villars-Dahl, dommer Oslo byfogdembete
Oslo byfogdembete har ca. 12 % av alle tvangssalg i Norge. I de siste år har vår domstol behandlet rundt 1700 begjæringer i året. Vi anser dette som et viktig saksområde, hvor vi har faste rutiner for å ivareta både skyldnerens og kreditors interesser.
Av de begjæringer vi mottar er det bare et fåtall, ca. 80 pr. år, dvs. ca. 5 %, som blir gjennomført som tvangssalg. Med andre ord klarer de aller fleste underveis å gjøre opp for seg eller finne en ordning med kreditor, eventuelt ved frivillig salg underveis. Det er svært få tvangssalg som innstilles fordi det ikke oppnås bud som dekker foranstående heftelser og kostnadene ved salget.
Våre rutiner gjør at saksøkte (skyldneren) har god mulighet for å bli hørt i prosessen. For det første skal begjæringen om tvangssalg etter tvangsloven § 11-7 forelegges saksøkte med en frist på en måned til å uttale seg. Allerede på dette stadium er det mange skyldnere som klarer å løse saken. Domstolen tar ofte direkte telefonisk kontakt med skyldneren for å undersøke muligheten for å løse saken. Vi forelegger videre saken for sosialkontoret i alle saker hvor begjæringen begrunnes med manglende betaling av felleskostnader (husleie), samt i andre saker hvor retten finner det hensiktsmessig. Sosialkontoret kan derved komme inn og bistå skyldneren slik at tvangssalg unngås.
Medhjelperne
Vi har også den rutine å innkalle til rettsmøte i de saker der skyldneren ber om det eller hvor dommeren finner det hensiktsmessig. Her kan skyldneren fremlegge sin sak før retten beslutter å igangsette tvangssalg.
Vi er godt fornøyd med det arbeid som utføres av medhjelperne i Oslo, og vi vurderer dette løpende. Oslo byfogdembete gjennomfører p.t. en evaluering av medhjelperne. Dette gjør domstolen for å sikre best mulig kvalitet i prosessen.
I Oslo har vi i de 15 siste årene så å si alltid benyttet medhjelpersalg. Dette er en ordning vi mener fungerer godt. Jeg vil minne om at medhjelpersalg ble innført ved tvangsloven av 1992 nettopp fordi det hadde vist seg at den tidligere ordning med tvangsauksjon i regi av retten fungerte svært dårlig, både for skyldneren og for kreditor. Erfaringen var at kjøp på tvangsauksjon var så komplisert og forbundet med så stor usikkerhet at stort sett bare spekulanter og kreditorene selv bød på auksjonen. Salgssummen var den gang markant lavere enn boligenes markedspris.
Vår erfaring er at medhjelper får god pris ved tvangssalget. Kjøperne føler at slikt salg er forutsigbart og trygt. Normalt er prisen tilnærmet den samme som ved vanlig salg, til tross for at kjøper har begrenset reklamasjonsrett og er bundet av budet lengre tid. En medhjelper i form av en dyktig eiendomsmegler / advokat vil også markedsføre eiendommen på en god og profesjonell måte; langt ut over det namsmyndighetene (uansett ressurstilgang) vil ha mulighet for. Bare dette vil i mange tilfeller medføre at salgssummen vil øke langt mer enn kostnadene til medhjelper.
Kommer bedre ut
I motsetning til det Halvorsen anfører, vil jeg hevde at erfaringen tilsier at resultatet av medhjelpersalg er at skyldneren og hans familie kommer bedre ut og med redusert gjeldsbyrde i forhold til om retten eller namsfogden skulle gjennomføre tvangssalg. Det var nettopp den tidligere ordning med tvangsauksjon som medførte at skyldnerne kom dårlig ut og måtte slite med økt gjeldsbyrde. For skyldneren oppleves dagens ordning med medhjelpersalg gjennom ordinære salgskanaler som mindre belastende enn salg gjennom namnsmyndighetene.
Ved Oslo byfogdembete ser vi imidlertid at man i kjølvannet av finanskrisen kan få tvangssalg av borettslagsleiligheter, hvor andelen er uten særlig verdi da fellesgjelden er like stor som eiendommens verdi. I slike tilfeller er det lite selv en dyktig medhjelper kan gjøre. For domstolen vil da tvangsauksjon være et alternativ, hvis det kan forventes at seriøse bydere vil gi bud. Beboernes problemer må imidlertid løses på annen måte – utenfor domstolene, f.eks. i form av statlig refinansiering m.v.
Det er ikke domstolenes håndtering eller tvangslovens system som er problemet eller gir skyldneren en dårlig pris. Det reelle problem er at det i en del tilfeller blir gitt lån som låntager ikke klarer å betjene med den følge at långiver begjærer tvangssalg. I tillegg kommer at en god del låntagere som får problemer ikke klarer å ta kontakt på et tidlig tidspunkt for å få løst sine betalingsproblemer.